实体企业如何防范租赁合同风险

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文稿：李永波编辑：刘畅如何防范租赁合同风险？——李永波律师年3月5日，全国政协委员、集团董事长周鸿祎在全国政协第十三届会议首场“委员通道”问答上发言指出：网络安全是数字化战略的底座。换言之，没有网络安全，就没有中国数字化战略的稳步发展；可以说，网络安全于中国的数字经济十分关键。与此相对，在实体经济轻资产化发展的潮流中，租赁正在作为一种资源配置方式逐步的、广泛的渗透于实体经济发展之中。在此语境下，可以说，租赁合同安全是实体经济企业轻资产化发展的安全底座。特别是对于连锁型企业，加盟型企业、场地租赁性企业而言。即使是一些高度互联网化运营的企业，如神州租车、共享单车类企业等，事实上对租赁合同的风险防范性需求也是越来越高。根据世界租赁年报反映，年中国的租赁业渗透率大概是6.8%。美国租赁业渗透率大概是21.6%，英国租赁业是32.4%。可见，与欧美市场相比，我国融资租赁的渗透率还很低，我们的市场潜力还有很大空间可挖。与此同时，租赁合同在广泛应用中并未得到足够的重视。在整体的商业策划、装修方案、品牌宣传等逐渐成熟规范的今天，租赁合同却从未被置于“基础设施”的角度予以对待。相应的租赁合同风险与争议也日益增多，无讼案例库检索租赁合同发现，-年连续三年，法院每年处理的涉租赁合同纠纷案件约30万案件。如果再考虑到未进入诉讼程序的租赁合同案件，最终数字肯定会更加令人震惊。北京惠行律师事务所的主任律师李永波先生提出“租赁合同往往被认为是小事；租赁合同业务中也常常被认为是律师的入门业务。但就我本人处理这么多起租赁案件而言，真正考验律师功力的或者比较烧脑的还是租赁案件。租赁合同的风险与争议虽然形成原因多样，但是企业重视力度不够，没有专业化的对待租赁法律业务是其中的重要原因。”。为什么这么说呢？李永波律师特地列举了两个案例，以便大家更形象的理解。案例一：租赁纠纷拒缴十年租金多万元年10月7日，新浪网财经频道发布了一篇《南京嘉业诉真知味：多平米店铺经营近10年拒交租金》的新闻报道。十年租金不交，为什么还能得到法院的支持呢？租赁纠纷拒缴十年租金多万元到底是怎么回事呢？承租人拒缴租金的底气何来？某原来底气来自于这样一个合同条款“免租期取店铺正式营业之日与嘉业国际城SHEWALK购物中心全面正式营业时间上的后者之日起6个月。”承租人认为，“免租期取购物中心全面正式营业起算，如果免租期没有起算，租金就无从算起。购物中心一直没达到全面正式营业状态。因此，拒绝支付租金。官司打了多年，但是最终还是判出租方南京嘉业败诉。按新闻所述，合同，是真知味的底气，也是南京嘉业的病根。案例二：盖章合同被法院判决不成立损失30多万年7月25日，鑫万租赁站与中国二十冶华茂成都家纺产业园一期（D区）工程项目经理部签订《租赁合同》，约定鑫万租赁站向中国二十冶华茂成都家纺产业园工程项目经理部提供架管、管卡、顶托等物品，使用地点为华贸成都家纺产业园，合同还对租赁费用、付款方式等进行了约定，并约定违约金计算方式按所拖欠租赁费用总额的30%计算，敬某作为经办人在租赁合同上签字，并加盖中国二十冶华茂成都家纺产业园一期（D区）工程项目经理部印章。合同签订后，年4月10日，敬某出具两份《材料结算单》和两份《租赁费汇总核对清单》，并加盖中国二十冶华茂成都家纺产业园一期（D区）工程项目经理部印章，确认尚欠鑫万租赁站架管、扣件租金元及顶托租金元，敬某在两份《租赁费汇总核对清单》上签字确认，并加盖了“中国二十冶华茂成都家纺产业园一期（D区）工程项目经理部”印章。后来鑫万租赁站因为租金问题将中国二十冶集团有限公司告上法庭，要求对方支付租赁费用元，并支付违约金.4元。但是没想到是官司打到了四川省高院，最后盖了章的《租赁合同》却被法院判决认定双方没有合同关系，租金的诉求也没有得到支持。原因何在？明明盖章的《租赁合同》怎么会无效呢？某原来盖的章不是公司的公章，而是项目章，《租赁合同》承租方落款处加盖的是“中国二十冶华茂成都家纺产业园一期（D区）工程项目经理部（签订经济合同无效）”字样印章。法院认为鑫万租赁站作为专门从事建材业务的商事主体，其未对印章上的“签订经济合同无效”字样加以合理注意。可见，鑫万租赁站在签约时并未尽到合理审慎的审查义务，在主观上存在过失。因此，以中国二十冶华茂成都家纺产业园一期（D区）项目经理部名义与鑫万租赁站签订《租赁合同》的行为对二十冶公司不构成表见代理，鑫万租赁站与二十冶公司之间不成立租赁合同关系。由此可见，小小租赁合同，如同牙疼后果一样，“疼起来要命”，企业因租赁合同风险防范意识低而吃大亏的比比皆是，对于门店类企业而言，因此损失的商誉、客户资源更是令人痛心。李永波律师在为“北冰洋”汽水品牌讲授租赁合同法律课上概括到，“没有完美的租赁，就没有诗和远方。”北京惠行律师事务所——主任律师李永波那么，实体企业应该如何防范租赁合同风险呢？李永波律师在开展租赁法律服务过程中发现，企业对于租赁合同的管理主要存在以下几个误区：一、没有律师对租赁合同相关事务进行专业化管理租赁合同比较常见，常见的有房屋租赁合同、汽车租赁合同、设备租赁合同等多种形式。也正是因为常见，都似乎认为每个律师、法务都能处理好租赁相关的法律问题，似乎租赁不会有什么大的问题，思维松懈，反而导致租赁合同常常出现细微问题，不重视由细微问题导致矛盾激化。租赁合同表面上是一份合同，实质上是一套动态的租赁物使用系统在运营。租赁物在商业利用期间，往往涉及到多重利用、多方主体、多种关系及多样情势。某因此，从租赁合同这一入口开始，对租赁合同就当进行细分管理，匹配专业化的租赁律师，专注于租赁法律问题研究处理，确保租赁权周期的安全运转，及时规避租赁合同中产生的法律风险十分必要。二、仅重视单点管理，忽视多维管理。企业只重视单点管理，特别

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